裁判要旨：违约方不享有单方的合同解除权，其主张解除合同应以起诉为前提，违约方向相对方送达解除合同通知并不产生合同解除的法律后果。
基本案情
2019年3月，H公司与T公司签订《商品房定购协议》，约定H公司采取分期付款方式购买T公司出售的某处厂房，T公司应在2019年7月31日前交付房屋。H公司支付首期款即定金260000元后，T公司未能依约交付房屋，虽经多次督促仍然未果，遂于2021年9月诉至法院要求继续履行合同并交付厂房。T公司辩称涉案厂房被案外人长期占用无法交付，且T公司已经多次向H公司发送书面解除合同通知，双方合同已经解除。后经法院审理查明，T公司已经将厂房另售他人，系一房二卖，构成恶意违约。因合同履行不能，H公司遂变更诉讼请求，请求依法解除合同，并双倍返还定金。法院认为至H公司起诉时，双方签订的商品房定购协议仍未解除，依法判令支持了H公司的诉请。
法律分析
按照《民法典》的有关规定，合同成立生效以后，任何一方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，如果没有发生合同约定解除事由和法定解除事由，解除合同需经各方当事人协商一致。
当发生合同约定的解除事由或法定事由时，一方当事人即享有合同解除权，由合同一方的单方通知即能达到解除合同的法律效力，并不需要合同另一方的同意，但只有依法享有法定解除权或者约定解除权的一方才能以通知的方式提出，否则不发生解除合同的法律后果。一般情形下，解除权人并不包含违约方。违约方解除合同，应以起诉为前提。未经诉讼，违约方向相对方送达解除通知并不产生合同解除的法律后果。
具体到本案而言，合同履行中，T公司基于厂房被案外人占有导致履行不能而主张解除合同，并非不可抗力，该障碍情形能够通过人民法院强制执行程序予以消除。厂房虽经案外人占有，但不影响H公司要求现状交付。T公司签订合同、收取定金后未依约交付厂房，构成违约。T公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，即便T公司有效发出解除通知，即便H公司未在异议期间内提起诉讼或仲裁，亦不发生合同解除的法律效果。因此，直至本案起诉时，案涉合同未经当事人协议解除抑或单方解除。诉讼过程中，T公司在第二庭审时明确陈述其与案外人另行订立买卖合同并将厂房转移交付他人的事实，致使H公司缔约目的已不能实现，H公司只能变更诉讼请求主张解除合同，依据定金责任条款双倍返还定金，最终获得法院支持。
律师说法
在合同履行过程中，违约方不享有单方解除合同的权利，其发出的要求解除合同的通知不能产生使合同解除的法律后果。但是在一些长期性合同中，违约方坚持不再履行合同，守约方坚持履行合同，双方形成了合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。有鉴于此，第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定了在以下特定条件下，违约方享有起诉请求解除合同的权利：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。违约方起诉后，人民法院最终判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
法条链接
《民法典》
第562条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第563条 【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第565条 【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第580条 【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）违约方不存在恶意违约的情形；
（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
