继国家取消农业税后，又开始对农业进行补贴。得益于党和国家对农业农村工作的重视，出台了一系列政策文件予以支持，几乎年年的1号文件都是农业农村工作。无农不稳，以前仅是认为是政策问题、大局问题，农业的赢利点并不多。随着土地承包流转制度的建立完善，农业的赢利点越来越多，越来越有保障。各地的农业合作社、农业公司如雨后春笋，吸引了大批资金进入，有的盈利颇丰，有的则官司缠身，投资难以收回。小编结合最近承办的一则案例具体给你分析风险点。
案 例
张某系城镇户籍，自己经营一家园林绿化公司，为便于公司经营，其在市郊附近村庄承包了5亩土地种植绿植花卉。经过与村主任协商后，以15万元价格与村委会签订了《农村土地承包合同》。但是该村委会迟迟无法交付大部分土地，也无法解决约定的水电问题，导致张某交付了承包费，却无法使用。经过多次协商无果，诉至法院。
诉讼过程
一审
当地法院的派出法庭受理后，认为《农村土地承包合同》合法有效，判决解除了双方签订的该合同，限期被告村委会退还15万元承包费。
二审
村委会不服，上诉至当地中级法院。提出已交付土地4亩，张某实际使用了涉案土地1年多，不应当退还承包费，为此提交了几张照片，以证实张某使用了土地。该中院经过书面审理，认为原审认定事实不清，撤销原判，发回重审。
重审（一、二审）
我们接受委托后介入，经过分析认为，因张某不是该村委会组织成员，涉案合同没有依法经该村民大会或村民代表2/3以上通过，也没有报乡镇政府批准，缺少民主议定程序和批准程序，属于无效合同。为此，我们变更诉讼请求为：1、判决《农村土地承包合同》无效；2、判决村委会返还承包费及利息；3、判令村委会承担全部诉讼费用。经过搜集相关判例，开庭举证质证，最终法院采纳我方代理意见，支持了张某的诉讼请求。
村委会不服，再次上诉。本次中级法院经过开庭审理后，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
法律依据
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《农村土地承包法》第48条:发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《土地管理法》第15条第二款：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《物权法》第59条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包。
《村民委员会组织法》第24条:涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（四）土地承包经营方案； 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
司法观点
（2013）鲁民提字第202号：本院再审认为，本案的争议焦点是肖某与某村委签订的《花卉基地承包合同书》的效力问题。我国农村土地承包法明确规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。肖东军不是郯城县李庄镇青山村集体经济组织成员，青山村委发包时未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡（镇）人民政府批准，诉争双方签订的《花卉基地承包合同书》违反了上述法律的强制性规定，原审认定该承包合同无效并无不当。
（2016）鲁01民终6329号：本院认为，《物权法》第59条、《农村土地承包法》第48条和《村民委员会组织法》第24条规定：关于村集体经济组织重大事项须经民主议定程序的规定属于效力性强制性规定，本案村委会将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。2013年7月1日双方签订《土地承包协议》时未履行上述法定程序，亦未在一审法庭辩论终结前，补正上述法定程序，违反上述规定的承包合同应为无效。
本案的警示意义
我方代理的是承包方，即使合同有效，因作为发包方的村委会无法履行合同，我方合同目的无法实现，只能寻求结束承包关系。本案标的额较小，损失不大。试想一下，如果合同正常履行过程中，承包方投资巨大，已经产生了效益，而此时村委会要以本案理由要求确认合同无效，损失可想而知。
风险防范
如果你想投资农业，承包一定数量的土地，又不是某村的村民，就一定要严格完善上述法定程序，然后才能投资。
在具体的合同中，一定要体现下列内容：涉及到拆迁补偿事宜，如何分配；水电等设施的处理；土地及附属设施的交接；违约责任处理。
涉及与村民个人的土地、林地等承包经营权流转合同的效力问题，不在本案讨论之列。小编将另行与大家分享。
