几乎每个小区的业主都会因为物业服务对物业公司颇有微词。近年来物业公司起诉业主的物业服务合同纠纷案件也在逐年增多。我们遇到过很多业主，在遇到类似案件时采取冷处理的方式，不准备证据、不去法院应诉，往往在收到法院判决书后才开始紧张。可见广大业主对于物业服务相关法律知识了解甚少。
物业费包括哪些？用于什么？
物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费实行分级管理，市和县(市)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。普通住宅(指多层住宅、高层住宅)物业服务收费实行政府指导价(普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外)。写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
具体来说，物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
物业费主要用于以下几个方面：
物业管理人员、服务人员等工资、社会保险以及福利待遇补助等、公共部分、公共设施、公共设备的日常运行和维修、小区居民楼公共区域的卫生清理、小区居民楼内公共区域的绿化环保、小区居民楼公共区域秩序维护、小区内物业办公等。
需要注意的是，有一些费用实际上是不包含在物业费内的，下面这些费用就不会算在物业费里：1、住宅内部设施设备的维修费用，物业公司提供了服务可以收费；2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用：比如渗水、漏水、裂缝等，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修；3、小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用：小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。
可拒交或少交物业费的情况
1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费。2、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳。3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。4、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。 5、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。
不可拒交物业费的情况
1、不得以未实际入住拒交物业费；2、不得以房屋质量未达标拒交物业费；3、不得以未取得相应产权为由拒交物业费；4、不得以未签订物业服务合同拒交物业费；5、不得以原业主不交物业费而拒交物业费；6、不得以在小区丢失物品为由拒交物业费。
业主如何维护自身合法权益？
1、业主收房后，应及时成立业主委员会，以便能和物业公司更好地联系沟通，业主委员会和物业公司共治共管，维护自身合法权益。2、如认为物业服务不达标，业主应注意保留证据，如拍照或视频等，以便以后诉讼使用。3、及时咨询律师了解相关法律规定，避免涉诉过程中处于被动地位。
《民法典》等相关法律的规定
《民法典》第937条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《民法典》第944条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《民法典》第949条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
《物业管理条例》第35条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第40条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《物业管理条例》第41条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
