买房子对很多人来说是人生的大事，但是在买房的过程中却充满着别人精心编织的套路和陷阱，一旦落入其中，房子没到手，钱包却先被掏空，十几年的积蓄瞬间化为乌有，令人心痛。
案情回顾
张某与李某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，张某向法院申请财产保全，查封了李某名下的一套房屋。案外人王某提出异议，称其在法院裁定查封之前就已经购买了涉案房屋，并且支付了大部分房款，故要求法院解除查封。经查，李某于法院查封前将涉案房屋出售给王某，于查封后交付给王某居住使用，未办理过户手续。
法院审查认为，王某与李某签订房屋买卖合同的时间虽然早于查封时间，但王某在查封前并未付清全部房款也未实际入住该房屋，根据法律及司法解释的规定，在申请人张某不同意解封的情况下，王某不享有排除对涉案房屋执行的权利，裁定驳回王某要求解除对涉案房产查封的请求。
本案中，因李某涉及多起诉讼，资不抵债，涉案房屋已被多次查封，即使房屋被法院执行拍卖，拍卖款也会按照优先权和比例清偿债务，王某难以追回全部的定金和首付款，最终可能面临“钱房两空”的尴尬局面。
风险提示
在二手房交易过程中，由于信息不对称，购房者处于相对弱势的一方，因此，要特别注意做好风险防范。通常来说，二手房屋交易会出现以下几类风险：
1、假业主。卖方通过伪造身份证明、产权证、授权委托手续等证明材料骗取购房者的房款。生活中，也经常见到有些子女偷偷卖掉父母的房子，当遇到卖方身份与产权证书登记的权利人不一致时，一定要多加留心，核实卖方是否具备代理权限。
2、房屋被查封。被法院查封的房屋，不允买卖。常见的情况是法院查封的时间节点在签约并且买方支付首付款后，卖方因其他债权债务纠纷导致房屋被法院查封。房子被法院查封以后，不仅无法办理过户手续，最后还可能会被法院执行拍卖。
3、房屋存在抵押。抵押房可以购买，但是需要办理解押手续。如果由买方出资解押，则买方需要面临很大的资金风险，因为无法保证卖方取得房款后是去解押还是挪作他用。为了降低风险，可以选择中介公司垫资，买卖双方也可以约定分担垫资服务费。
4、一房多卖。由于房价上涨、违约成本低、过户周期长等因素，在过户登记之前，卖方会故意违约，直接将房子以更高的价格出卖给第三方，给买方造成重大损失。
5、房屋存在租赁。租赁期内，房屋所有权发生转移后，原租赁合同继续有效，新房主是没有权利将租户赶出去的，这就是“买卖不破租赁”的原则。如果剩余租期较长，买方将无法及时入住，极易引发不必要的纠纷。
6、房屋有其他的共有权人。卖方出售房屋，需征得其他共有权人的同意，否则不能擅自处分房屋。对于遗产房而言，房屋登记在被继承人名下，遗产分割前，归各继承人共同共有。如果出售转让房屋，继承人需要办理继承手续，将房屋变更登记到自己名下，之后才能办理过户手续。未析产的遗产房，容易出现风险，如果没有法院判决或公证析产，谨慎购买。
7、房屋存在质量问题。房屋存在潜在的质量问题，如果合同条款约定不清，将会给买方索赔带来重重困难。另外，房屋查看交接过程要留痕，以免留下已查看无异议、同意以现状交接的把柄。
8、中介机构的风险。买卖双方轻信中介机构，将定金和首付款交由中介机构保管，中介机构卷钱跑路，买卖方双方的损失可能将无法挽回。
9、刑事风险。被司法查封的房屋不允许买卖，卖方如果擅自出售，情节严重，则涉嫌非法处置查封的财产罪；“一房多卖”同样不被法律所容许，不仅有违契约精神，而且涉嫌合同诈骗罪。
10、购房资格转让无效的风险。购房资格具有一定的身份属性，并非所有的购房资格转让协议都合法有效，如果违反法律、行政法规的强制性规定，则会被认定无效。比较常见的是回迁安置房的购房资格转让，能否转让取决于该安置房性质和是否附有权利限制。对本属于国有土地上的房屋进行拆迁的安置房，一般可以转让，但是可能存在房屋过户限制条件多、周期长等因素，有一定的法律风险；如果该安置房是国家对宅基地被征收居民的补偿，则具有专属性质，买方若非本村集体经济组织成员，法院一般认定转让无效。因此，切莫贪图一时之利，因小失大。
11、小产权房的法律风险。农村集体土地上建设的房屋，不能上市交易。城市居民不能购买。即使房屋买卖合同签订的再严谨，仍然是无效合同。无效合同被认定后，要互相返还。但是如果卖方已将房款挥霍又无其他财产可供执行，买方将面临钱房两空风险。
除了上述风险之外，二手房交易过程中还存在一些其他的风险，诸如：房屋存在户籍，卖方拒绝迁出；买方支付定金和首付款后，卖方拒不履约；购买的房屋为凶宅；中介机构的违约责任模糊不清，消费者索赔难……。
以上种种风险，稍有不慎，都可能会陷入诉讼泥潭，不仅费时费力，耗费极高的维权成本，而且最后还可能会“房钱两空”，令人唏嘘。
规避措施
如何才能规避二手房交易过程中的风险呢？
首先，签约前，一定要核实对方的身份和房屋信息的真实性。比如该房屋有无其他共有权人，是否有查封、抵押、租赁等，为了保险起见，可以随同卖方前往房管部门查询房屋权属信息。
其次，规避资金风险，最有效的方法就是二手房交易资金监管。无论是一次性付款买房，还是贷款买房，都可以进行资金监管。在过户之前，买方将购房款存入指定的资金托管账户；过户之后，第三方托管机构会将托管资金转入卖方账户；如果过户失败，托管机构为买方办理退款手续。通过这种方式，买方不必担心卖方取得房款后跑路，卖方也不用担心买方过户之后不付钱，极大地保障了买卖双方的交易安全。就济南来说，市房管局指定济南市房地产市场综合服务中心作为资金托管机构，无偿为交易双方提供此项服务，不收取任何费用。
再次，不要轻信任何口头承诺，所有的约定都要落实到书面合同里。交易流程、各方的权利与义务、履行的时间和期限、违约责任等合同条款都要具体明确，尤其是要特别明确房屋中介机构的违约责任，一旦发生纠纷避免因责任不清导致互相推诿扯皮。
最后，要注意留存证据，如付款凭证、发票、房屋交付证明、缴纳物业费水电费的票据等。如果发现对方存在较高的违约风险，及时采取措施止损，切勿抱有侥幸心理，避免出现“钱房两空”的悲剧。
二手房交易过程中，潜藏着很多风险，由于面临的情况各不相同，需要具体情况具体分析。想要尽可能地规避这些风险，最稳妥的方法就是委托专业的人员陪同处理。因为专业，所以值得信赖。
